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海南省房地产限购一周年,产业经济转型成发展当务之急

来源: 智研咨询   时间:2019-11-12 09:06

    自2019-11-12开始,海南开始实施最严全域限购。海口、三亚、琼海这些城市需要五年社保或个税才有资格买房;其他原本未限购区域也要求两年社保或个税。这直接封死了岛外投资客的路径。完全超越一线城市的房地产调控政策,杀伤力自是不容小觑。单就2019年一季度来说,4月18日发布的数据显示,海南省的房地产开发投资下降34.6%,房屋销售面积同比下降64.1%至185.73万平方米;房屋销售额仅316.22亿元,同比也大幅下降58.8%。

    2013-2019年一季度海南省商品房销售面积及增速

    资料来源:海南省统计局、智研咨询整理

    2013-2019年一季度海南省商品房销售额及增速

    资料来源:海南省统计局、智研咨询整理

    2018年至今,海南省房地产限购的影响非常明显,商品房销售市场增速腰斩给当地经济也造成了较大的经济损伤。海南省房地产依赖度较高,为保持当地经济正常持续发展,2019-11-12,海南省住房和城乡建设2019年度工作会议上决定,房价总原则上均价不能上涨,但要避免采取“天花板”一刀切的方式,按区域和项目科学合理定价。

    但前提是,“2019年海南继续严格执行全域限购政策,严格落实调控任务,保持调控政策的连续性、稳定性,坚决遏制房价上涨。”这意味着,项目预售价放开几乎不可能。随后在3月29日,海南出台《关于完善人才住房政策的补充通知》,强调了对一些引进人才在海南买房的资格和信贷有些照顾,并非对所有岛外人员放开。

    虽然看上去购房客户的门槛在放松,但是房地产供应端在收紧。海南省已要求各个市县必须按照计划安排当年的住房建设指标,项目没有获取年度计划指标的,无法办理相关手续,土地、规划、建设、销售各个审批环节均受限。这意味着,以前房企在海南所囤下来的住宅用地,将不能再继续进行地产开发。

    2018年海南房地产销售超过百亿的房企仍然有碧桂园、雅居乐、恒大和融创,这四家均为在海南深耕或重仓型房企。但业绩分化也明显,TOP4房企占TOP10房企成交总金额的七成左右,与第二梯队拉开了非常大的距离。

    海南岛的最严限购自然带来了一轮残酷的洗牌过程,那些当初犹豫迟迟没有落地生根的房企或将就此痛失入场券,而重仓下注的企业则保留了火种。

    在众多重仓海南的房企中,雅居乐是非常特殊的存在,这家广东房企的鸡蛋,多数放在了陵水县的篮子里。陵水县属于北纬18度地区,常年的气温与三亚差距很小,具有得天独厚的地理优势,这对于内地去海南岛购房主要图冬季天气暖和的人来说,自然是仅次于三亚。

    2017年,海南市场火热时,雅居乐全年销售897.06亿元,同比大涨52.36%。其中陵水清水湾项目单盘既有178.9亿元销售,占2017年业绩的五分之一。而2018年,海南市场只贡献了约100亿销售额,大幅下滑,这也直接导致雅居乐在2018年没有完成年初定下的目标。

    根据官方统计数据,2018年,该县地区生产总值完成159.2亿元,同比仅增长0.5%,增速排名海南省倒数第二。而仅仅一年前,陵水县的GDP增速高达8.3%,并列海南省第一。

    虽然陵水县只是海南发展过度依赖房地产的一个极端案例,但这种极端背后也揭示了经济运行的巨大硬伤。

    一般而言,房地产开发投资占GDP比重,可以用来衡量当地经济对房地产的依赖程度,占比越高,说明经济对房地产的依赖度越高。2018年前三季度,海南房地产开发投资占GDP比重为34%,在全国所有省份中排名第一,远超第二名安徽省的22%。

    数据显示:2018年,海南省固定资产投资(不含农户)比上年下降12.5%。其中,房地产开发投资下降16.5%,非房地产开发投资下降8.4%。海南省房屋销售面积1432.25万平方米,比2017年下降37.5%;房屋销售额2083.29亿元,下降23.2%。

    2013-2018年海南省房地产开发投资占GDP比值

    资料来源:海南省统计局、智研咨询整理

    这直接导致2018年海南海南省GDP增长5.8%,低于预期目标1.2个百分点,在全国各省GDP排名中倒数第四。剔除房地产业后,海南省2018年全年GDP(不含房地产业)增长7.6%。

    海南各区县2017和2018年GDP对比单位:亿元

    资料来源:海南省统计局

    海南省房地产投资占比在2015年达到近十年来的峰值,占海南省固定资产投资总额的55.6%,2016年海南省房地产投资占比是近十年来的次峰值,占比53.2%。海南省固定资产投资对GDP的影响峰值大约会出现在3-4年后,即2015年至2016年的投资结构的最大效应将会在2019年前后出现,而此时恰逢海南房地产调控最严厉时期,这部分滞后的投资效应不但不能显现,还会对经济增长带来一定的下行压力。

    2018年,海南进行了轰轰烈烈的“百日大招商”。截至2018年年底,海南省共签署各类协议230个,已注册项目公司106个,其中已落地并开工建设的项目54个,有58家企业申报总部企业。最终,有30家企业被认定为总部企业,其中海口市22家,三亚市8家。

    这30家企业中,太平金融认定为跨国公司地区总部,阿里巴巴(海南)有限公司、中免集团(海南)运营总部有限公司等22家企业认定为综合型(区域型)总部,其他7家企业被认定为高成长性总部。可以看出,综合型总部或区域总部成为海南落地总部企业主体。

    但是上述项目落地经营情况还处于起步阶段,总部经济2018年全年仅为海南海南省GDP增长贡献0.2个百分点,新增动能发挥作用还要培育,短期内无法弥补由于房地产业下滑造成的缺口。就2018年来说,电信和互联网产业,以及旅游业的较快发展,是主导海南非房地产业增长的主要力量。两大行业2018年拉动GDP增长4.6个百分点,对非房地产业贡献率达59.9%。

    人口方面,2018年年末海南海南省常住总人口934.32万人,比2017年末增加8.56万人。百万人才进海南,也还需更多努力。

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